我赞扬市和区议会真诚地希望对朱诺的住房危机做出有意义的改善。议会成员正在追求一个崇高的目标：在电话山建造高密度住房。不幸的是，现实表明这个目标在经济上是不可行的。
2023 年，该市聘请 Leland Consulting Group 对电话山重建进行市场分析。利兰报告在题为“可行性分析”的章节中指出：“尽管假设市场租金将显着高于朱诺市场的典型水平，但在大多数情况下，可行性差距仍然相当大。假设开发成本在每平方英尺 450 至 550 美元之间，则没有一种情况可以实现收支平衡。然而，在某些情况下，每个住房单元的资金缺口低于 100,000 美元。在包括短期租赁单位的情况下，缺口在租金较高、成本较低的情况下，每套住房的价格低于 50,000 美元。”
请仔细考虑 CBJ 顾问在 2023 年所说的话：
没有一种情况会收支平衡。
只有短期租金（每月可赚取 5,000 美元）加上高租金和较低的建筑成本才能将可行性差距缩小到每单位 50,000 美元以下。
2026 年和 2027 年的开发成本将高于 450-550 美元。
2023 年没有任何情景实现收支平衡。自 2023 年以来，建筑成本是否有所下降？或者也许租金上涨了？您对“高租金、低建设成本”的信心有多大？
加州大学伯克利分校环境设计学院特纳住房创新中心题为《铅笔画：住房开发背后的数学——2023 年更新》的出版物解释说，“每个住房项目的背后都是一个形式——开发商用来估计相对于预计收入（例如，月租金或销售收入）的总开发成本的财务分析，以确定财务可行性”和“无论建筑类型如何，任何新住房开发的融资原则都是相同的：任何项目必须证明有能力达到可接受的财务回报，以获得支付项目建设和运营所需的资金。” （第 3 页）
朱诺市和区尚未公布电话山重建计划。即使没有这样的分析，利兰咨询集团也自信地表示，“不存在收支平衡的情况。” CBJ 需要公布迄今为止已制定的经济分析，这些分析使议会有足够的信心继续推进这一项目，他们称该项目“有风险，但大胆”。
当前的项目时间表内仍有时间考虑电话山的替代开发计划。费尔班克斯最近举办了一场关于增量填充开发的研讨会，该研讨会可以在朱诺复制，以通过新的视角审视我们社区范围内的住房危机。请查看随附的手册。
本次研讨会背后的团队有句话“小而适应性强”，并进一步解释道：“规模决定一切。小型开发商受到其规模的限制，只能在一定的项目范围内进行。他们没有大型开发的团队或资源，他们需要在相当集中的区域坚持小型、简单的建筑，这样他们就可以轻松地关注事物。小型开发商不再是大型公寓楼或独栋住宅的细分，而是更有可能建造双层、三层、 “对于传统开发商来说，这些建筑太小了，因为传统开发商的利润依赖于规模经济。小型开发商依赖于足智多谋和关系经济，而正是这种经济模式使小型开发商在困难时期能够如此适应。” – https://www.incrementaldevelopment.org/philosophy
填充和渐进式开发是《电话山地方指南》概念 D 的主题，该主题与目前正在推行的概念 C 的调查相结合。概念 D 是将现有场地（和历史）视为资产而不是负债的唯一选择。它通过降低 CBJ 成本和未来补贴大大降低了风险，并通过业主-开发商而不是外部所有权来增强朱诺的实力。
让我们将填充和增量开发研讨会带到朱诺，了解如何利用当地资源来解决朱诺的住房危机。
拉里·塔利